日本からの不動産投資


個人または法人がアメリカに不動産投資を行った場合、アメリカ及び日本で税務上の処理が出てきます。また所得税だけにとどまらず、遺産税・贈与税、相続税等の問題が出る可能性があり、租税条約での日米両国間での二重課税の回避等で複雑になることがあります。ここでは基本的な非居住者（日本に住んでいる人）がアメリカに不動産投資をした場合の税務上の取り扱いを考えます。

アメリカの税務

まず、基本的に所得税に限定すると、不動産の保有段階での不動産賃貸収入への課税と売却（交換なども含む）で課税の二つに分かれます。

不動産賃貸収入

アメリカ政府の基本は、①所得の源泉がアメリカにあれば課税する。②アメリカでの事業から所得を得ていれば課税するということです。

そこで、例えばアメリカに駐在していた人が、アメリカに不動産を保有し、日本に帰国後その家を貸家にしておいて賃貸収入が上がったとします。この場合は、積極的にアメリカで事業活動を行っているものではなく、受け取り家賃の30%を源泉課税されます。この場合、住宅ローンの利子控除や固定資産税などを控除することはできません。

源泉課税ではなく、アメリカで事業を行っていることを選択すれば、家賃から様々な控除を引いて課税対象額を算出し、これに対して課税を受けるネット方式になります。

自らが積極的に複数のショッピングセンターを持ち、直接にあるいは代理人をおいて不動産を運用していれば、事業である。対極は更地を持っていて賃貸も何もせずに放置しているのであれば、事業とは言いがたい。だが、その対極を結ぶ間では、何が事業を構成するか、しないのかという判断はあいまいになります。

実際的には、ネット方式を選択した場合に課税額が少なくなるのであれば、事業を選択し、ネット方式での課税を受けることになります。


不動産の売却

外国人がアメリカの不動産を処分をした損益は、あたかもアメリカの事業を行っているものと扱われます。処分とは単に売却だけではなく、等価交換、持分変更なども含まれます。

１． 投資家は売却をした年にアメリカで事業に従事していたものと取り扱われる。
２． 不動産の売却損益は事業で生じたものとして取り扱われる。
３． 税金は源泉徴収される。

アメリカ不動産持分への課税

アメリカの不動産持分は直接保有、間接保有であれ、その処分については課税を受けます。

１． 不動産の直接持分
自分が100%保有の土地、共有の土地、借地権など

２． 間接持分
アメリカの不動産の持つ会社の持分は、投資家が不動産を持っているものとみなされます。これには次のようなものが含まれます。

①アメリカの不動産保有会社の株式
　　過去5年間において会社資産の50%以上が市場公正価格で評価して土地であるならば、アメリカの会社は不動産保有会社とみなされる。

但し、アメリカの不動産を保有する外国会社の場合、会社の全資産がたとえアメリカの不動産だけであっても外国会社の場合はこの対象ではない。

③パートナーシップ持分
　　パートナーシップ持分、もしもその資産の50%以上がアメリカ不動産でその資産の90%がアメリカ不動産と現金等であるなら。不動産に帰せられる部分だけが課税される。

④トラストの持分
　　アメリカ不動産を持つトラストや遺産財団持分の売却は課税される。不動産に帰せられるところだけが課税される。

⑤その他


源泉課税

アメリカに非居住の日本人が､アメリカの不動産を売却する場合､売価の10％を源泉徴収で収めます｡買い手は譲渡日から20日以内にIRSに源泉するした分をIRSに支払う。買い手はその分について責任を有し、払わないと、自ら弁済しなければならない。この分は税務申告をして調整される。

次の条件では源泉課税を免れる

売買価格が$300,000以下。その物件が、今後買い手の日常の住居となる場合には、源泉徴収の対象にはなりません。価格が30万ドルを超える場合、あるいは30万ドル以下でも買い手が住居として使う予定がない場合は、源泉徴収税が発生します。譲渡益ではなく、損失となる場合、源泉徴収を回避できる。また、不動産譲渡所得が大きくなく、最終課税額が売上の 10％より低くなるのであれば、源泉徴収は回避できます。源泉税減少の申し込み
10%はキャピタルゲイン税より高い場合がある。クロージング日以前に申し込みを行います。

アメリカで不動産譲渡損益が生じた場合は､二重課税を避ける為でも日本での確定申告で報告する義務があります。リファンドは４，５ヶ月かかる。とにかく申告をしてリファンドしなければいけません。

州税

さらに、この源泉課税は州税の段階で課税されることがあり、ハワイ州などでは連邦税と州税の二つで源泉課税されることがあります。


日本での税務

アメリカで不動産所得や売却によるキャピタルゲインが生じた場合は、アメリカの分を日本で確定申告しなくてはなりません。利益が出ている場合、日本での課税が発生し、一つの所得に対して日米両国で課税されます。しかしながら、アメリカで支払った税金は外国税額控除の対象となり、日本の税金から差し引かれますので、二重課税は基本的には回避される仕組みになっています。ただし全額回避されるかどうかは個別の状況によります。一方損失が発生した場合は、原則として他の所得と損益通算が行われます。

為替レート

ドルを日本円に換算する必要が出てきます。この場合のレートは契約日のTTBレートにより換算します。